Hvad gør man som udlejer, hvis en ukendt lejer uberettiget benytter et kælderrum til sine ejendele? Det spørgsmål fik vi for nylig. Læs svaret her:

Spørgsmål

Jeg ejer en lille udlejningsejendom, og vi har problemer med et kælderrum, som ikke er blevet ryddet på trods af fællesskrivelse til alle lejerne, hvori vi har meddelt, at indholdet vil blive bortskaffet, hvis den pågældende beboer ikke rydder det. Vi ved ikke, hvilken lejer som ejer indboet. Kælderrummet tilhører en lejlighed, som p.t. står tom, men indholdet tilhører ikke den tidligere lejer, da han havde tømt rummet, da han flyttede, så vi går ud fra, at det tilhører en af de andre lejere.

Mit spørgsmål er derfor: Har vi ret til blot at lade vores vicevært bortskaffe indholdet (det drejer sig om stole, malerier mv – samlet værdi måske 3.000 kr.). Kan vi evt. lade en flyttemand afhente det, og lade det offentlige betale for kørslen og opbevaringen i lighed med sager om udsættelse af lejere?

 Svar:

En lejer er uberettiget til at opmagasinere sine ting på et område, som ikke hører til vedkommendes lejemål. I denne situation kan I bortskaffe genstandene såfremt det ikke sker frivilligt. Det skal ske på nedennævnte måde.

Medmindre en ny lejer allerede står klar til at flytte ind, og dermed også skal have ret til kælderrummet straks, vil jeg foreslå, at I som det første låser kælderrummet og sætter en seddel på, om at ejeren skal henvende sig til viceværten senest en bestemt dato indenfor 2 uger efter, at I rundsendte skrivelsen, og at indholdet ellers vil blive kørt væk. På den måde tvinger I ejeren til at rette henvendelse til jer.

Har ejeren ikke henvendt sig indenfor fristen, skal I benytte reglerne om hittegods i hittegodsloven. Herefter skal ejendelene overdrages til politiet. Medmindre politiet meddeler jer andet, skal I selv sørge for at aflevere det på den af politiet oplyste adresse. Ejeren kan herefter få genstandene udleveret fra politiet. Er der ikke nogen, der henvender sig, vil politiet efter et stykke tid sælge genstandene på auktion. Finder I ud af hvem der ejer tingene, kan I kræve jeres udgifter forbundet med at få genstandene fjernet erstattet af vedkommende.

Ved afståelse af erhvervslejemål er betaling af nøglepenge fritaget for moms, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8.

Der skal således hverken afregnes købsmoms eller salgsmoms af overdragelsessummen.

Jeg bliver indimellem spurgt, om udlejer må sælge huset, mens der bor lejere i det, hvem der skal opsige lejer, og hvor langt opsigelsesvarsel lejer har.

Svaret er, at udlejer godt må sælge huset, selv om der er lejere i det. Køber overtager alle pligter som udlejer overfor lejerne. Imidlertid ved jeg fra konkrete tilfælde, at flere ejendomsmæglere vurderer, at salgsprisen på en ejendom med lejere, sagtens kan være ½-1 mio. kr. mindre, end hvis der ikke var lejere i ejendommen. Lejerne påvirker altså i et eller andet omfang den forventede salgspris. De fleste købere er også kun interesseret i at købe et hus, som de kan overtage straks til eget brug, hvorfor mange potentielle købere vil gå udenom huse, hvor der bor lejere.

Udlejer kan ikke opsige lejer med den begrundelse, at man ønsker at sælge huset. Uanset hvad der måtte stå i lejekontrakten. Køber kan derimod opsige lejer med den begrundelse, at køber selv ønsker at bo i huset. Opsigelsesvarslet i dette tilfælde er 1 år.

Ofte gør enten sælger eller køber det, at de tilbyder lejer et kontant beløb for at flytte hurtigst muligt. For sælger er det mere attraktivt at sælge en ejendom uden lejere (højere salgspris), og for køber er det mere attraktivt at købe en ejendom uden lejere, så køber kan flytte ind straks.

I praksis anvendes i stor stil tidsbegrænsede lejekontrakter, når man udlejer et hus, som man planlægger at sælge, men hvor markedet p.t. ikke er til et salg. Man bør dog altid søge rådgivning hos os, inden man indgår en tidsbegrænset lejeaftale, da tidsbegrænsede lejeaftaler kan tilsidesættes af retten, hvis tidsbegrænsningen ikke er rimelig begrundet i udlejers forhold.

Kontakt os for en uforpligtende drøftelse af dine muligheder.